Comprar para arrendar: quando o imóvel é um investimento, não apenas uma casa

Em Portugal, o investimento imobiliário continua a ser uma das formas preferidas de aplicar poupanças. Mas quando a compra de casa tem como objetivo o arrendamento, a lógica muda. Não se trata apenas de escolher um espaço bonito ou bem localizado, mas de fazer contas, com calma, com dados e com realismo.

Comprar para arrendar é, antes de mais, uma decisão financeira. E, como todas as decisões financeiras, deve ser sustentada em análise de rentabilidade, gestão de risco e clareza sobre o que se quer alcançar.

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O que significa “comprar para arrendar”

Comprar para arrendar é adquirir um imóvel com o objetivo de o colocar no mercado de arrendamento, de forma estável (arrendamento tradicional) ou temporária (curto prazo/turismo).

A lógica é simples: o imóvel torna-se um ativo gerador de rendimento, e a sua rentabilidade é medida pela relação entre o valor da renda e o custo total do investimento.

Mas há uma diferença crucial: quem compra para arrendar não está à procura de casa, está à procura de retorno.
E isso muda completamente a forma de olhar para o mercado.

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A rentabilidade: como se calcula e o que realmente importa

A rentabilidade bruta anual (yield) é o ponto de partida para avaliar se um imóvel “rende bem”.

A fórmula é simples:

Yield bruta = (Renda mensal × 12) ÷ Preço de compra × 100%

Por exemplo, um apartamento comprado por 200.000 € e arrendado por 1.000 €/mês gera:

(1.000 × 12) ÷ 200.000 × 100 = 6% de rentabilidade bruta

No entanto, a rentabilidade líquida (a que realmente interessa) é mais baixa, porque inclui custos com:

• Impostos (IMI, IRS sobre rendas, taxas municipais)
• Manutenção e reparações
• Seguros obrigatórios
• Períodos de vacância (meses sem inquilinos)
• Eventuais comissões de gestão ou condomínio

De forma prática, a rentabilidade líquida costuma ser 2 a 3 pontos percentuais inferior à bruta.
Ou seja, um imóvel com 6% de yield bruto pode gerar 3,5–4% de rendimento líquido anual.

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Onde se encontra maior rentabilidade em Portugal

Segundo o relatório Viabilidade do investimento em imóveis de arrendamento em Portugal (INE e Idealista, setembro de 2025), a rentabilidade média bruta varia bastante por região:

Cidade / RegiãoPreço médio compra (€/m²)Renda média (€/m²)Yield Bruta (%) Lisboa 4.454 €20,6 €5,6% Porto 2.970 €16,2 €6,5% Braga1.821 €9,9 €6,5% Faro (Algarve) 3.819 €16,1 €5,1% Coimbra 1.562 €12,5 €9,6%

Coimbra destaca-se como a cidade com maior rentabilidade bruta (~9,6%), devido ao equilíbrio entre o preço de compra relativamente baixo e uma procura estável, sobretudo estudantil.
Já Lisboa e Faro, embora com rendas mais altas, têm preços de aquisição tão elevados que reduzem a percentagem de retorno.

A lição é simples:

A melhor rentabilidade não está onde o metro quadrado é mais caro, mas onde há equilíbrio entre custo e procura.

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O contexto do mercado português: estabilidade e procura real

Portugal vive um mercado de arrendamento tensionado: há mais procura do que oferta.
De acordo com o INE, as rendas aumentaram 10% entre 2024 e 2025, e o número de imóveis disponíveis continua em queda.

Esta escassez cria condições para que o arrendamento continue a ser um investimento atrativo, desde que se compre bem.
E “comprar bem” significa compreender:

• O perfil de quem arrenda (famílias, estudantes, estrangeiros)
• As regras fiscais e legais aplicáveis
• O custo de oportunidade (juros, impostos e inflação)

Um estudo do Banco de Portugal indica que 18,5% da população portuguesa tem crédito habitação ativo. Muitos destes créditos correspondem a imóveis adquiridos também para investimento.
O fenómeno é claro: o imobiliário tornou-se a forma preferida de “poupar com rendimento”.

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O impacto dos juros e do financiamento no retorno

Nos últimos anos, as taxas de juro subiram de forma significativa, e isso alterou a matemática do investimento.
Em 2025, as taxas fixas para crédito habitação situam-se, em média, entre 3,5% e 4%.
Isto significa que o custo de financiamento pesa mais no cálculo da rentabilidade.

Exemplo simplificado:

• Compra financiada em 80% (LTV = 80%)
• Taxa de juro efetiva = 4%
• Rendimento líquido esperado = 4,5%

Neste caso, o spread entre rentabilidade e custo de capital é quase nulo, o que reduz a margem de lucro.
Assim, a viabilidade depende mais do ganho patrimonial a longo prazo (valorização do imóvel) do que do rendimento mensal imediato.

Por isso, para quem pensa a 10 ou 20 anos, o investimento continua a fazer sentido.
Mas para quem procura retorno rápido, o risco aumentou.

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Comprar para arrendar: perfil do investidor típico

De acordo com os relatórios do Banco de Portugal e INE, o investidor imobiliário português é, geralmente:

• Adulto entre 35 e 55 anos
• Com rendimento líquido mensal ≥ 2.500 € (médio ou alto)
• Que já possui habitação própria e compra uma segunda
• Motivado pela ideia de “fazer o dinheiro trabalhar”
• Cauteloso: prefere rendimentos estáveis a riscos de mercado

Muitos veem o arrendamento como uma forma de complementar a reforma ou proteger a poupança contra a inflação.
É um perfil conservador, mas informado, que valoriza previsibilidade e segurança jurídica.

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Análise de rentabilidade: o que deve considerar

Para fazer uma análise sólida, é essencial incluir todos os fatores, não apenas a renda e o preço de compra.
Entre os mais relevantes:

1. Rendimento bruto esperado
   Renda mensal × 12 meses
2. Custos fixos anuais
   • IMI (0,3 – 0,45% do VPT)
   • Condomínio
   • Seguro multirriscos
   • Manutenção e pequenas obras
3. Custos variáveis
   • Vacância (assuma 1 a 2 meses/ano)
   • Imposto sobre rendas (IRS ou englobamento)
   • Taxas municipais e certificação energética
4. Financiamento
   • Taxa de juro (TAEG)
   • Prazos e amortizações
   • Custo total do crédito
5. Valorização esperada
   • Crescimento médio histórico do preço do m² (≈ 5% ao ano nas grandes cidades entre 2018 e 2024)
   • Perspetiva local (novos projetos, mobilidade, turismo)

Com tudo isto, pode estimar a rentabilidade líquida total (rendimento + valorização).

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O papel do intermediário financeiro

Para quem financia a compra com crédito habitação, o apoio de um intermediário de crédito pode ser decisivo.
Segundo a Xfin, o intermediário:

• Compara propostas de vários bancos
• Negocia condições melhores
• Explica taxas, seguros e prazos
• Acompanha todo o processo
• E, sobretudo, não tem interesse em empurrar soluções, mas em ajudar a decidir com confiança.

Isto é relevante porque 44% dos portugueses não comparam ofertas antes de contratar crédito.
E no contexto de “comprar para arrendar”, onde cada décima de ponto na TAEG conta, a diferença pode representar milhares de euros ao longo do tempo.

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Riscos e cuidados a ter

Investir em arrendamento não é isento de risco.
Os principais são:

• Desvalorização do imóvel (se o mercado corrigir)
• Subida de juros (para quem tem taxa variável)
• Inadimplência do inquilino
• Vacância prolongada
• Carga fiscal crescente

O segredo está em mitigar riscos e planear reservas.
Um fundo de emergência de 3 a 6 meses de renda é prudente para cobrir imprevistos.

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Quando comprar para arrendar compensa

Comprar para arrendar faz sentido quando:

• O imóvel tem yield bruto ≥ 6%
• O custo do crédito é inferior à rentabilidade líquida esperada
• A localização garante procura estável (universidades, zonas urbanas, turismo)
• E o investimento se pensa a longo prazo (10+ anos)

Em 2025, o cenário português continua a favorecer o investimento de médio-longo prazo, especialmente fora dos centros mais caros.

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Conclusão: comprar com clareza, arrendar com propósito

Comprar para arrendar pode ser uma forma sólida de fazer crescer o seu património, se o fizer com clareza e com contas feitas.
Mais do que “entrar no imobiliário”, trata-se de compreender o funcionamento do investimento, gerir riscos e garantir que cada decisão é informada.

Porque investir bem não é comprar rápido. É comprar certo.

E quando as decisões envolvem crédito, taxas e prazos longos, ter apoio especializado faz toda a diferença.

Na Xfin, acreditamos que cada decisão financeira deve ser tomada com calma, transparência e confiança.
Porque o crédito, tal como o investimento, deve ser claro como a água.

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Glossário essencial

Yield (Rentabilidade Bruta) – Percentagem obtida ao dividir a renda anual pelo valor de compra do imóvel.
Rentabilidade líquida – Yield após deduzir impostos, manutenção e custos.
LTV (Loan-to-Value) – Percentagem do valor do imóvel financiada pelo banco.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – Imposto anual sobre o valor patrimonial do imóvel.
Vacância – Período em que o imóvel está vazio, sem gerar renda.
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) – Taxa que reflete todos os custos do crédito.
DSTI (Debt Service to Income) – Percentagem do rendimento familiar destinada a prestações de crédito.
Capitalização – Crescimento do valor do imóvel ao longo do tempo.

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Fontes consultadas

• Viabilidade do investimento em imóveis de arrendamento em Portugal (INE, Idealista, 2025)
• Relatório sobre os Hábitos Financeiros e Uso de Crédito em Portugal (Banco de Portugal, 2024)
• Perfil dos Consumidores por Tipo de Crédito em Portugal (INE, 2024)
• Manifesto Xfin – Claro como a Água (2024)