O preço por metro quadrado nas cidades portuguesas. O que os números revelam sobre o mercado e as decisões de quem quer comprar casa

Entre 2020 e 2024, o preço médio por metro quadrado nas principais cidades portuguesas cresceu de forma consistente, espelhando um fenómeno que há muito deixou de ser exclusivo de Lisboa e do Porto. Nesse período, a valorização do imobiliário chegou a quase todas as regiões, impulsionada por um conjunto de fatores económicos, sociais e culturais que vale a pena compreender com calma.

Este artigo explica a evolução dos valores, o que está por trás das diferenças regionais e como estes números influenciam as decisões de quem está a pensar comprar casa. Todos os dados apresentados referem-se ao período de 2020 a 2024 e podem não refletir a situação atual do mercado.

A fotografia dos preços: o que mudou em cinco anos

De acordo com dados compilados do Idealista e da Confidencial Imobiliário, entre 2020 e 2024 o preço médio por metro quadrado nas cidades portuguesas subiu em praticamente todas as regiões.

• Lisboa: de 3 290 €/m² em 2020 para 4 279 €/m² em 2024 (+30%)
• Porto: de 2 107 €/m² em 2020 para 2 916 €/m² em 2024 (+38%)
• Faro: de 2 347 €/m² em 2020 para 3 558 €/m² em 2024 (+51%)
• Braga: de 1 062 €/m² em 2020 para 1 689 €/m² em 2024 (+59%)
• Coimbra: de 1 196 €/m² em 2020 para 1 524 €/m² em 2024 (+27%)
• Funchal: de 1 683 €/m² em 2020 para 3 251 €/m² em 2024 (+93%)

O caso de Lisboa é o mais visível: apesar de já partir de valores muito elevados, em 2024 a capital continuava a ser a cidade mais cara do país. Mas o que mais chama a atenção é o ritmo de valorização fora do eixo Lisboa-Porto. Cidades médias e regiões turísticas registaram crescimentos expressivos, em alguns casos superiores a 50%.

O Funchal é um exemplo emblemático. Com o crescimento do turismo e o investimento estrangeiro, os preços duplicaram em apenas cinco anos. Já Braga e Faro destacaram-se como polos de atração para jovens famílias e profissionais do setor tecnológico, beneficiando de boa infraestrutura e qualidade de vida a custos, nesse período, ainda inferiores aos da capital.

O que explica esta valorização

Há três grandes motores por trás desta tendência.

O desequilíbrio entre oferta e procura

Portugal constrói muito menos do que a procura exige. Segundo o INE, em 2023 foram licenciadas cerca de 23 mil novas habitações, um número insuficiente face à procura registada nesse ano. Esta escassez pressiona os preços, sobretudo em zonas urbanas onde o solo é limitado e caro.

O aumento do investimento estrangeiro

Programas como o Golden Visa e o Residente Não Habitual (NHR) trouxeram um novo perfil de comprador: investidores e reformados estrangeiros com maior poder de compra. Mesmo após o fim dos benefícios fiscais, o impacto manteve-se. Segundo o INE, em 2024 mais de 11% das casas vendidas em Portugal foram compradas por não residentes.

As baixas taxas de juro até 2022

Durante quase uma década, o crédito barato alimentou o apetite pela compra. Muitos compradores aproveitaram taxas historicamente baixas para investir, mesmo sem intenção imediata de habitar. A partir de 2022, a subida das taxas Euribor abrandou este ritmo, mas não reverteu os preços.

As diferenças regionais: um mapa desigual

O preço por metro quadrado é, acima de tudo, um reflexo da economia local e da atratividade de cada cidade.

• Lisboa e Porto: concentram grande parte dos empregos qualificados, universidades e investimento estrangeiro.
• Faro e Funchal: destinos turísticos e de reforma, com forte procura internacional.
• Braga, Aveiro e Leiria: polos emergentes, impulsionados por indústria tecnológica, universidades e qualidade de vida.
• Interior do país: preços bastante inferiores em alguns distritos, menos de um terço dos valores da capital, com relevância crescente no teletrabalho e na habitação de segunda residência.

Entre 2020 e 2024, o preço médio nacional cresceu cerca de 37%, mas o interior cresceu a um ritmo menor, entre 15% e 20%, o que aumentou o fosso entre regiões.

O impacto nas famílias e no crédito à habitação

A valorização dos preços tem consequências diretas nas decisões financeiras das famílias. De acordo com dados do Banco de Portugal e com estudos publicados em 2024:

• A idade média de quem contrai crédito à habitação era de 38 anos.
• A taxa de esforço, ou DSTI (taxa de esforço), que corresponde à percentagem do rendimento mensal destinada à prestação, situava-se em média entre 26% e 30%, dentro dos limites recomendados.
• O montante médio dos novos empréstimos, em 2023, foi de 171 435 €.
• Cerca de 68% dos novos contratos tinham um rácio LTV (Loan-to-Value, rácio entre o valor financiado e o valor do imóvel) até 80%, ou seja, o comprador entrava com pelo menos 20% de capitais próprios.

Estes dados mostram que, embora a valorização pese no bolso, as famílias mantinham-se prudentes nesse período. A maioria cumpria as recomendações de endividamento e procurava taxas mistas para mitigar o risco de variação dos juros.

Contudo, há uma consequência mais estrutural: o aumento da barreira de entrada. Com casas mais caras e maior exigência de capitais próprios, muitos jovens adiam a compra ou permanecem no arrendamento.

Comprar ou esperar? O dilema

Perante um mercado em alta há anos, a dúvida é inevitável: ainda compensa comprar agora? A resposta depende de três fatores.

• Horizonte de tempo: quem compra para viver e manter o imóvel por muitos anos tende a estar mais protegido das oscilações de curto prazo.
• Taxa de juro: a evolução da Euribor influencia diretamente o custo do crédito a taxa variável. À data de redação deste artigo, em 2025, antecipava-se alguma estabilização, mas a evolução futura das taxas é incerta e não pode ser garantida.
• Liquidez e segurança financeira: ter poupança para a entrada e uma margem para imprevistos continua a ser essencial.

As leituras de mercado disponíveis em 2025 apontavam para estabilidade em níveis elevados no médio prazo, sobretudo nas cidades com mais emprego, serviços e turismo. Trata-se de uma leitura do momento, não de uma previsão garantida: o comportamento futuro dos preços é incerto.

Literacia financeira essencial: o que deve observar

Antes de decidir, é importante compreender alguns conceitos que influenciam o custo real da casa.

• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): mostra o custo total do crédito, incluindo juros, comissões e seguros.
• Spread: margem que a instituição de crédito adiciona à taxa de referência, como a Euribor.
• LTV (Loan-to-Value): percentagem do valor do imóvel financiada pela instituição de crédito. Quanto menor, maior a margem de segurança para o comprador.
• DSTI (taxa de esforço): percentagem do rendimento mensal que é afeta ao pagamento do crédito.
• Amortização antecipada: permite reduzir o capital em dívida e os juros futuros.

Compreender estes elementos ajuda a comparar propostas e a evitar surpresas.

A visão prática: como usar esta informação

O preço por metro quadrado é um indicador útil, mas não deve ser o único. Para uma decisão equilibrada, considere os seguintes pontos.

• Preço absoluto face ao rendimento disponível: uma cidade com imóveis mais baratos pode ter salários mais baixos, anulando parte da vantagem.
• Custos adicionais: IMT, imposto do selo, escritura, seguros e mobiliário podem representar uma parcela significativa do valor total da operação.
• Potencial de valorização: zonas com nova infraestrutura, como metro, universidades ou turismo, tendem a crescer mais.
• Qualidade de vida: tempo de deslocação, serviços e tranquilidade são fatores que não aparecem nas tabelas, mas pesam no valor real do investimento.

Conclusão: ler o mercado com clareza

Entre 2020 e 2024, o mercado imobiliário português passou por uma transformação profunda. Os preços subiram em todo o país, mas também amadureceu a forma como os compradores decidem. O acesso à informação e ao aconselhamento financeiro permite decisões mais conscientes.

Comprar casa continua a ser uma das maiores decisões da vida financeira de uma família e talvez a mais emocional. Com dados, comparação e acompanhamento, é possível fazê-lo com serenidade. O crédito é um compromisso financeiro. Sujeito a análise e aprovação da instituição de crédito.

Glossário

• Preço por metro quadrado: valor médio de venda de um imóvel dividido pela área total, em m².
• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): taxa que reflete o custo total de um crédito.
• Spread: margem que a instituição de crédito adiciona à taxa de referência.
• Euribor: taxa de juro de referência usada nos empréstimos à habitação a taxa variável.
• LTV (Loan-to-Value): proporção entre o valor financiado e o valor do imóvel.
• DSTI (taxa de esforço): rácio entre a prestação mensal e o rendimento líquido mensal.
• Amortização antecipada: pagamento antecipado de parte do empréstimo.

Fontes consultadas

• Idealista, Property Price Reports 2020-2024
• Confidencial Imobiliário, Índice de Preços Residenciais
• Banco de Portugal, Relatório sobre o Crédito à Habitação
• INE - Instituto Nacional de Estatística, Estatísticas da Construção e Habitação 2023
• Relatório sobre os Hábitos Financeiros e Uso de Crédito em Portugal (2024)
• Perfil dos Consumidores por Tipo de Crédito em Portugal (2024)