Guia passo a passo para comprar casa em Portugal com crédito habitação.

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Introdução

Comprar casa é uma decisão com impacto financeiro e emocional. O processo tem várias etapas, custos e prazos. O nosso objetivo é simples: dar-lhe um roteiro claro, para avançar com confiança e evite surpresas. Vamos do orçamento à escritura, com exemplos, listas e alertas práticos.

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Preparação financeira e definição do orçamento

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O ponto de partida

Antes de ver anúncios, definimos quanto podemos pagar todos os meses sem apertos. Olhamos para:

• Rendimento líquido do agregado.
• Prestações de créditos já existentes.
• Despesas fixas mensais.

Como regra de conforto, mantemos a prestação total de créditos entre 30% e 35% do rendimento líquido. Este intervalo dá folga para variações da taxa e para imprevistos.

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Quanto o banco pode financiar

• Primeira habitação: referência até 90% do menor valor entre preço e avaliação.
• Segunda habitação ou investimento: referência até 80%, podendo alguns bancos ficar nos 60% a 70%.
• Isto significa que precisamos de entrada e de verba para impostos e formalização.

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Quanto capital próprio precisamos

Planeamos a entrada e somamos impostos, registos e escritura. Como regra de bolso, consideramos 10% a 20% do preço para a entrada mais cerca de 10% para impostos e formalização.

Exemplo rápido: imóvel de 200 000 euros. Entrada de 10% igual a 20 000 euros. Custos iniciais na ordem dos 20 000 euros. Total de fundos próprios necessários cerca de 40 000 euros.

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Prazos e impacto no custo total

Prazos maiores reduzem a prestação mensal, mas aumentam os juros totais. Definimos um prazo que nos deixe confortável hoje e no futuro. Sempre que possível, planeamos amortizações parciais para reduzir o custo total do crédito.

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Fundo de emergência

Após pagar a entrada, mantemos um fundo equivalente a três a seis meses de despesas fixas. Este colchão evita recorrer a crédito caro quando surge um imprevisto.

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Dica para jovens compradores

Se tem até 35 anos e vai comprar primeira habitação para residência própria, informe-se sobre eventuais apoios e garantias públicas que reduzam a necessidade de entrada. Confirme sempre elegibilidade, tetos e condições no momento da decisão.

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Pesquisa e seleção do imóvel.

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Definir critérios

Criamos uma matriz simples com três níveis.

• Obrigatório: tipologia mínima, localização macro, elevador quando necessário.
• Importante: área útil, estacionamento, classe energética.
• Bom ter: varanda, arrecadação, vista.

Esta hierarquia permite decidir com cabeça fria quando houver compromissos.

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Onde procurar

• Portais imobiliários para mapear preços por zona e comparar m2.
• Agências locais para aceder a imóveis que ainda não chegaram aos portais.
• Rede de contactos, vizinhança e comércio local para captar oportunidades.

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Como visitar com método

Levamos uma lista de lembretes e avaliamos:

• Exposição solar e luminosidade.
• Ruído e qualidade das caixilharias.
• Sinais de infiltrações e humidade.
• Pressão de água e idade das canalizações.
• Quadro elétrico e número de circuitos.
• Estado das zonas comuns, telhado e fachadas.

Registamos fotografias, medidas e uma classificação de 1 a 5 para cada critério. Visitamos em diferentes horários para perceber trânsito, estacionamento e ruído.

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Como comparar opções

Usamos uma tabela com preço, m2, preço por m2, classe energética, condomínio, estacionamento, proximidade a transportes e escolas, necessidade de obras. A soma ponderada ajuda a decidir com base em dados e não em impressões momentâneas.

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Alertas em usados e novos.

Em usados, confirmamos a idade do edifício, intervenções estruturais, atas e fundo de reserva do condomínio. Em novos ou em planta, verificamos promotor, prazos, garantias e seguros. Em ambos os casos, validamos plantas e áreas.

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Localização e potencial de valorização

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O que conta hoje

• Acessos e transportes.
• Comércio e serviços.
• Escolas, saúde e espaços verdes.
• Segurança diurna e noturna.
• Estacionamento e trânsito nas horas de ponta.

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Vetores de valorização no médio prazo

• Novas estações de metro ou comboio, eixos rodoviários, polos universitários, hospitais e centros empresariais.
• Requalificação urbana e melhorias do espaço público.
• Estas dinâmicas tendem a puxar preços e procura, mas a valorização nunca é garantida. Investidores devem privilegiar zonas com liquidez e procura estrutural.

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Como ler sinais de tendência

Observamos obras em curso, tempo médio de venda, número de anúncios ativos e conversamos com comerciantes. Revisitamos o bairro ao início da manhã, ao final da tarde e ao fim de semana. Esta rotina mostra o que as fotos do anúncio não revelam.

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Simulação do crédito e pré-aprovação

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O que comparar

• TAEG para comparar custo total.
• Spread e indexante.
• Comissões de dossier, avaliação e processamento.
• Produtos associados exigidos como conta ordenado, cartões e seguros.
• Prazo, condições de amortização e eventuais penalizações.

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Vantagens da pré-aprovação

• Prova de capacidade financeira para negociar melhor.

• Prazos realistas para CPCV e escritura.

• Redução de surpresas na fase final.

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Documentação que convém preparar cedo

Identificação, recibos de vencimento, declaração anual, extratos bancários, contrato de trabalho, mapa de responsabilidades de crédito. Dossier completo acelera a análise.

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Taxa fixa, variável e mista

• Variável acompanha indexante e altera a prestação ao longo do tempo.

• Fixa dá previsibilidade, geralmente com custo inicial maior.

• Mista combina um período fixo e, depois, variável.

Escolhemos conforme tolerância ao risco, horizonte temporal e folga orçamental.

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Negociação e CPCV

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Estratégia de negociação

Entramos com comparáveis de mercado e com pré-aprovação. Evitamos ofertas impulsivas. Propomos prazos claros e, quando necessário, solicitamos inspeção técnica antes do CPCV. Se a avaliação for uma incógnita, tentamos cláusula de ajuste caso fique abaixo de um limiar.

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O que um CPCV deve conter

• Identificação das partes e do imóvel.
• Preço e forma de pagamento.
• Valor do sinal e prazos.
• Prazo máximo para escritura.
• Condições suspensivas, como aprovação de crédito.
• Repartição de custos e declarações do vendedor.
• Guardamos comprovativos e assinamos em duas via originais.

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Sinal e consequências

Se o comprador desiste sem motivo contratual, perde o sinal. Se o vendedor falha, devolve o dobro. Para evitar conflitos, reduzimos ambiguidades e registamos tudo.

Avaliação bancária e aprovação final

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Como se faz a avaliação

Perito independente visita o imóvel, analisa local, tipologia, estado, áreas e comparáveis. O banco aplica a percentagem de financiamento sobre o menor valor entre preço e avaliação. Comprar muito acima do mercado pode obrigar a reforçar capitais próprios.

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Custos e calendário

A avaliação é paga pelo cliente. O banco só marca escritura quando a documentação está completa e seguros ativos. Planeamos o calendário com margem. Entre oferta vinculativa, período de reflexão e marcação, um mês passa depressa.

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A FINE e o que confirmar

Montante, prazo, tipo de taxa, indexante, spread, TAEG, prestação estimada, comissões e seguros. Confirmamos se tudo bate certo com o acordado. Qualquer divergência é esclarecida por escrito antes da aceitação.

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Verificações legais e documentação do imóvel

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Documentos essenciais

• Certidão de registo predial para titularidade e ónus.

• Caderneta predial com artigo e VPT.

• Certificado energético válido.

• Licença de utilização quando exigível.

• Ficha técnica para imóveis recentes ou reabilitados.

• Plantas e áreas.

• Declaração do condomínio sobre quotas e obras.

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Preferências e ocupação

Verificamos se existem direitos de preferência de inquilinos ou do município. Confirmamos que a casa será entregue livre de pessoas e bens. Pedimos renúncias formais quando aplicável.

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O papel do advogado ou solicitador

Um profissional experiente deteta discrepâncias, identifica construções não licenciadas, orienta soluções e garante que a minuta da escritura reflete o combinado. Este custo é um seguro contra problemas caros.

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Escritura de compra e venda

Onde e com quem

Conservatória pelo serviço Casa Pronta ou cartório notarial. Estão presentes comprador, vendedor, representante do banco e, muitas vezes, advogado ou solicitador. Lemos a escritura, confirmamos valores e assinamos a compra e o mútuo com hipoteca.

Impostos antes da escritura

Pagamos IMT conforme a tabela aplicável e imposto do selo sobre a compra. Sobre o empréstimo, há imposto do selo específico. Os comprovativos são apresentados no ato. O banco pode tratar do selo do mútuo e debitar depois.

Pagamento e registos

O pagamento ao vendedor faz-se por cheque bancário ou transferência imediata. Se houver hipoteca antiga, parte do valor liquida o empréstimo anterior e emite o distrate. Após a assinatura, são submetidos os registos de aquisição e de hipoteca. Guardamos minutas e comprovativos.

Pós-escritura imediato

Mudamos a titularidade de água, luz e gás. Atualizamos morada fiscal. Revemos coberturas dos seguros. Planeamos as primeiras manutenções. Confirmamos eventuais isenções e prazos junto da autarquia quando aplicável.

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Custos detalhados a prever

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Custos de aquisição

• IMT conforme valor e finalidade.

• Imposto do selo na compra.

• Imposto do selo no crédito.

• Comissões bancárias.

• Avaliação.

• Escritura e registos.

Para referência rápida, preparar cerca de 10% do preço para cobrir impostos e formalização evita surpresas, sabendo que percentagens exatas dependem do caso.

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Seguros obrigatórios e recomendados

O multirriscos é obrigatório em edifícios em propriedade horizontal. O banco exigirá, na prática, um seguro de vida associado ao crédito. Comparamos apólices internas do banco com alternativas externas equivalentes. Diferenças pequenas no prémio acumulam muito ao longo do prazo.

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Custos recorrentes

IMI anual, condomínio, fundo de reserva, manutenção preventiva e corretiva. Proprietários prudentes orçamentam cerca de 1% do valor do imóvel por ano para manutenção, sobretudo em casas com mais de 20 anos. Não é regra rígida, mas ajuda a evitar adiamentos que saem caros.

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Exemplo completo

Imóvel de 220 000 euros, primeira habitação. Entrada de 10% igual a 22 000 euros. Custos iniciais próximos de 22 000 euros. Empréstimo de 198 000 euros. Se o rendimento líquido do agregado for 2 800 euros, uma prestação alvo de 980 euros mantém a taxa de esforço perto de 35%. É apenas um exemplo ilustrativo, mas mostra a necessidade de alinhar entrada, custos e prestação com o rendimento real.

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Papéis e responsabilidades

Mediador imobiliário

Filtra imóveis, agenda visitas, recolhe documentação e apoia a negociação. Trabalha para fechar o negócio, por isso mantemos espírito crítico e confirmamos por nós os documentos.

Banco

Analisa risco, aprova o empréstimo, contrata avaliação e liberta fundos na escritura. Explica condições e exige cumprimento de requisitos como seguros e entrega de documentos.

Intermediário de crédito

Compara ofertas de vários bancos, clarifica TAEG, spread e comissões, explica cenários de taxa fixa e variável, trata do fluxo documental e acompanha até à escritura. O objetivo é transparência e adequação da solução ao perfil do cliente.

Advogado ou solicitador

Responsável pela conformidade legal, revisão do CPCV, preparação da escritura e validação de registos. Reduz riscos e previne litígios.

Notário ou conservador

Confere identidades, verifica documentos, formaliza contratos e submete registos. Garante neutralidade e legalidade.

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Estratégias por objetivo

Habitação própria permanente

Damos prioridade a localização útil, conforto térmico e acústico, proximidade de escolas e transportes, e custos de operação sustentáveis. Financiamento mais elevado ajuda a reduzir a entrada, mas mantemos margem para custos e imprevistos. Se prevemos crescimento do agregado, consideramos uma tipologia com um quarto extra.

Investimento para arrendamento

Decisão financeira antes de emocional. Estimamos renda realista, calculamos yield bruto e líquido, consideramos períodos de vacância e custos. Procuramos zonas com procura constante, como proximidade de universidades ou hospitais. Negociamos com base em retorno e liquidez futura.

Casa de férias

Escolhemos um local que vamos realmente usar. Medimos a distância e a logística de manutenção. Consideramos custos fixos sem rendimento associado. Se ponderamos arrendamento sazonal, confirmamos regras locais e aceitação do condomínio. O financiamento é mais exigente, por isso planeamos com folga.

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Calendário tipo do processo

Linha do tempo

• Semanas 1 a 2: preparação financeira e recolha de documentação.

• Semanas 3 a 6: pesquisa e visitas.

• Semana 7: proposta e negociação.

• Semana 8: CPCV.

• Semanas 9 a 11: avaliação, análise final e FINE.

• Semana 12: escritura.

É um calendário indicativo. Sem pré-aprovação e sem dossier completo, estica facilmente.

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O que mais atrasa

Falta de documentos, avaliações com ressalvas, divergências entre planta e realidade, indefinições sobre obras de condomínio. Antecipar estes pontos poupa tempo.

Erros comuns e como evitá-los

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Olhar só para o preço

Uma casa com condomínio alto, fraca eficiência energética ou obras pendentes pode sair mais cara por mês do que outra ligeiramente mais cara na compra.

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Ignorar a avaliação

Negociar muito acima do mercado pode não ser acompanhado pelo avaliador, obrigando a reforçar a entrada. Confirmamos comparáveis e mantemos racionalidade.

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Assinar sem ler a FINE

Alterações pequenas em spread, comissões ou produtos associados mudam a TAEG e o custo total. Validamos sempre versões finais e pedimos esclarecimentos por escrito.

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Esquecer o fundo de emergência

A primeira conta inesperada aparece sempre. Sem reserva, surge o stress e decisões piores.

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Perguntas essenciais

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Nas visitas

• Quando foi a última intervenção no edifício?

• Qual a classe energética?

• Valor de condomínio e obras aprovadas?

• O que fica com a venda?

• Há infiltrações ou vizinhança ruidosa?

• Há estacionamento fácil?

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Ao banco ou intermediário

• Qual a TAEG com e sem produtos associados?

• Custo dos seguros dentro e fora do banco?

• Custo de amortizar parcialmente?

• Validade da proposta?

• O que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço?

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Checklist final

• Planeamento financeiro e taxa de esforço alvo definidos.

• Pré-aprovação obtida em dois ou três bancos.

• Matriz de critérios criada e usada nas visitas.

• Documentação legal do imóvel verificada por profissional.

• CPCV com condições suspensivas claras e sinal controlado.

• Avaliação bancária realizada e validada.

• FINE lida na íntegra e dúvidas esclarecidas.

• Impostos pagos antes da escritura.

• Seguros ativos à data da escritura.

• Registos feitos e documentos guardados com segurança.

• Contratos de água, luz e gás atualizados e morada fiscal alterada.

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Glossário

• TAEG: custo total anual do crédito.

• Spread: margem do banco adicionada ao indexante.

• Indexante: referência como Euribor.

• LTV: percentagem financiada face ao menor entre preço e avaliação.

• FINE: documento com condições finais do empréstimo.

• CPCV: contrato de promessa de compra e venda.

• IMT: imposto municipal pago na compra.

• IMI: imposto municipal anual.

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