O que é o spread e como pode negociá-lo para poupar milhares de euros no crédito à habitação

Se está a pensar comprar casa com recurso a crédito, há um termo que precisa de compreender com clareza: o spread. Pequeno no nome, grande no impacto, o spread é um dos fatores que mais influencia o custo total do seu empréstimo. Negociá-lo bem pode significar poupar milhares de euros ao longo dos anos.

Neste artigo, explicamos de forma prática o que é o spread, como funciona, o que o influencia e como pode negociá-lo com o banco. Falamos com calma e clareza, como quem já passou por este processo e sabe que decidir com segurança é mais importante do que decidir depressa.

O que é o spread

O spread é a margem que o banco cobra, refletindo o risco do cliente, os custos da operação e a margem de lucro da instituição.

Quando contrai um crédito à habitação, a sua prestação mensal resulta essencialmente da taxa de juro e de outros encargos:

Prestação mensal = Capital em dívida × (Euribor +Spread) + custos com seguros e eventuais comissões

• Euribor: taxa de referência do mercado interbancário europeu, que reflete o custo que os bancos pagam entre si para emprestar dinheiro. É uma variável externa, que sobe ou desce conforme as condições económicas.
• Spread: percentagem fixa, definida pelo banco em função do risco do cliente.

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Quanto menor o risco, menor o spread

Em Portugal, os spreads médios em novos contratos de crédito à habitação rondavam entre 1% e 1,5% em 2024, mas variam amplamente conforme o perfil do cliente e a relação com o banco.

Como o spread influencia a sua prestação

Imagine dois empréstimos idênticos:

• Montante: 200.000 €
• Prazo: 30 anos
• Euribor: 3,0%

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Cliente A — spread de 1% →taxa total de 4,0%
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ClienteB — spread de 1,5% → taxa total de 4,5%

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A diferença parece pequena, mas num cálculo médio e simplificado, ao fim de 30anos o Cliente A pagará cerca de 21.000 € menos do que oCliente B.

É por isso que o spread merece toda a sua atenção: é o ponto onde a negociação pode gerar poupança real.

Fatores que influenciam o spread

Os bancos avaliam o risco de crédito de cada cliente com base em diversos critérios. Estes são os principais:

1. Idade e estabilidade profissional‍

A estabilidade profissional (contrato sem termo, histórico estável de rendimentos) pesa positivamente. A idade também é relevante: clientes em idade ativa têm, em regra, condições mais favoráveis do que aqueles próximos da reforma.

2. Taxa de esforço‍

Percentagem do rendimento mensal comprometida com créditos. O Banco de Portugal recomenda um máximo de 50%. Uma taxa de esforço mais baixa traduz menor risco para o banco.

3. Montante financiado (Loan-to-Value — LTV)‍

Quanto menor a percentagem do valor do imóvel financiada pelo banco, menor o risco. Se tiver mais capitais próprios, tende a obter um spread mais competitivo.

4. Histórico bancário e relação com o banco‍

Ter contas, cartões ou poupanças no mesmo banco pode ajudar na negociação, embora seja importante avaliar se essa fidelização compensa.

5. Produtos associados‍

Os bancos muitas vezes oferecem spreads mais baixos se contratar produtos adicionais como seguros, cartões ou domiciliação de ordenado. Mas atenção: o custo agregado destes produtos pode anular o benefício do spread.

 Como negociar o spread

Negociar um spread não é pedir um desconto, é mostrar ao banco que representa baixo risco e que é um cliente valioso.

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1. Compare propostas‍

Nunca aceite a primeira proposta. Peça simulações a vários bancos com o mesmo montante, prazo e condições. Um intermediário de crédito pode fazê-lo por si, sem custo, e com acesso a condições que o balcão comum nem sempre oferece.

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2.Reforce o seu perfil de fiabilidade‍

Apresente comprovativos de rendimentos estáveis, baixo endividamento e bom histórico bancário. Mostre que é um cliente responsável.

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3.Reduza o rácio de financiamento (LTV)‍

Se conseguir suportar uma entrada maior (por exemplo, 25% do valor do imóvel em vez de 20%), o seu perfil melhora e o spread pode baixar.

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4. Avalie os produtos associados‍

Pergunte sempre o custo total dos produtos exigidos para obter o spread promocional. Às vezes, um spread ligeiramente mais alto mas sem pacotes obrigatórios pode ser mais vantajoso.

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5. Use informação a seu favor‍

Em 2023, o spread médio aplicado em novos contratos de crédito à habitação a taxa variável situava-se em 1,2%, segundo dados do Banco de Portugal. Saber isto dá-lhe margem para negociar com base em referências reais.

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6. Mostre que está disposto a mudar de banco‍

A concorrência funciona. Em 2024, o número de transferências de crédito para outros bancos aumentou mais de 25%, justamente para obter spreads mais baixos e poupança nas prestações.

Negociar através de um intermediário de crédito

Para muitas famílias, negociar diretamente com um banco é um processo difícil. É aqui que um intermediário de crédito pode ser decisivo.

Um intermediário atua como ponte entre si e os bancos: compara propostas, explica os detalhes, trata da burocracia e acompanha até à escritura.

O serviço é gratuito para o cliente, a remuneração é paga pelos bancos, e a atividade é supervisionada pelo Banco de Portugal.

Segundo o relatório sobre os Hábitos Financeiros em Portugal (2024), 44% dos portugueses não comparam ofertas antes de contratar crédito, o que os leva apagar mais do que deviam. Um intermediário ajuda a ultrapassar exatamente essa dificuldade.

Literacia financeira e decisão consciente

Perceber o spread é um passo essencial para uma relação mais saudável com o crédito.

Em2024, apenas 26% dos portugueses afirmavam compreender bem os conceitos de taxa de juro, TAEG e spread (fonte: Banco de Portugal / INE). Essa falta de clareza tem um custo.

Negociar com informação é negociar com poder. Quanto mais entender os mecanismos do crédito, mais protegido estará contra propostas desajustadas.

Quando faz sentido rever o seu spread

Mesmo que já tenha um crédito à habitação em curso, pode ser vantajoso renegociar.

Situações comuns onde faz sentido agir:

• As taxas de juro baixaram e mantém um spread alto.
• O seu perfil financeiro melhorou (maior rendimento, menor dívida).
• Outros bancos estão a oferecer condições melhores.
• Quer reduzir o prazo ou mudar de taxa variável para mista.

Desde 2023, com as medidas temporárias de incentivo à transferência de crédito, muitas famílias conseguiram poupar centenas de euros por mês ao renegociar o spread.

Dicas práticas para uma negociação segura

• Leve tempo para comparar: a pressa é inimiga da clareza.
• Analise a TAEG e não apenas o spread: aTAEG reflete todos os custos do crédito.
• Evite vendas associadas desnecessárias:nem tudo o que baixa o spread compensa no total.
• Peça simulações detalhadas por escrito: é seu direito.
• Avalie com um especialista imparcial: um intermediário pode traduzir o jargão bancário e ajudá-lo a decidir com confiança.

O papel da transparência

O novo Aviso n.º 5/2024 do Banco de Portugal reforça as regras de publicidade e transparência no crédito. As instituições financeiras são obrigadas a apresentar todas as taxas, incluindo o spread, com destaque igual e informação clara.

Este é um avanço importante para proteger os consumidores e garantir que as decisões financeiras são tomadas com base em informação completa e comparável.

Conclusão

O spread é mais do que um número: é a expressão do equilíbrio entre o risco que o banco assume e a confiança que deposita em si. Entender e negociar esse valor é um ato de responsabilidade financeira.

Com calma, informação e apoio certo, é possível transformar um processo complexo num passo seguro rumo à casa que deseja.

Na Xfin, acreditamos que o crédito deve ser claro como a água. Sem letras pequenas. Sem pressa. E com apoio real, do início ao fim.

Glossário

• Euribor – Taxa     média do mercado interbancário europeu, usada como referência nos     contratos de crédito a taxa variável.
• Spread – Margem     do banco que reflete risco, custos e lucro, definida em função do cliente     e negociável.
• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) – Indicador que inclui todos os custos do crédito: juros, comissões,     impostos e seguros.
• LTV (Loan-to-Value) –     Percentagem do valor do imóvel financiada pelo banco. Quanto menor, menor     o risco e o spread.
• Taxa de esforço (DSTI) –     Percentagem do rendimento familiar comprometida com créditos. O Banco de     Portugal recomenda que não ultrapasse 50%.
• Taxa mista –     Combinação entre taxa fixa nos primeiros anos e variável nos restantes,     para equilibrar segurança e flexibilidade.

Fontes consultadas

• Banco de Portugal – Aviso n.º 5/2024 e relatórios de supervisão     publicitária
• Banco de Portugal – Relatório sobre os Hábitos Financeiros e Uso de     Crédito em Portugal (2024)
• Perfil dos Consumidores por Tipo de Crédito em Portugal (2024)

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